房产大佬集体看空中产还在拼命买房 到底谁对?

2017年04月08日 来源:腾讯房产网

2011年至今房价持续创新高,但认为房价高的难以接受的人数比例却连创新低,从2011年Q1的74%跌至52%,而认为房价可以接受的比例却从29%上升至43%,认为房价很满意的比例从2.1%上涨至4.9%。

央行的最新一项调查报告显示,房价越涨大家对房价的接受度越高,且计划买房的比例创了历史新高。大家都觉得房价涨上去就不会下来了。但与此同时,房企们却是“对市场非常非常悲观”,甚至“准备迎接很快到来的房价下跌”。

一:央行最新调查:计划买房的人创了历史新高

央行的一项调查报告显示,房价越涨大家对房价的接受度越高,且计划买房的比例创了历史新高。

房价现在涨到了什么地步?经济学家巴曙松用了一个形象的比喻:“(房价)再涨10%能买下上交所所有上市公司,再涨20%可以买下上交所和深交所所有上市公司,再涨30%可以买下上交所、深交所和港交所所有上市公司。”根据去年底的数据估算,中国房产总量是270万亿元,而上交所、深交所、港交所所有上市公司市值加起来约70多万亿。

房价越涨,觉得房价难以接受的人数却越少

近日,央行公布《2017年第一季度城镇储户问卷调查报告》。安信证券陈天诚地产研究团队整理了2011年至今该调查中的涉房部分,发现结果大出所料:房价越涨,觉得房价难以接受的人数却越少。

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全国房价

2011年至今房价持续创新高,但认为房价高的难以接受的人数比例却连创新低,从2011年Q1的74%跌至52%,而认为房价可以接受的比例却从29%上升至43%,认为房价很满意的比例从2.1%上涨至4.9%。

陈天诚指出,最后这些认为房价很满意的人应该就是所谓的有多套房的业主,对于只有一套房的居民在这一轮上涨过程中其实也是受伤者,因为你的改善成本可能远大于你的增值收益。

想买房的人创了历史新高,恐慌性购房严重

央行的调查还显示,2016年之前,每一季计划在下一季买房的比例,平均非常稳定都在14.4%左右,但进入2016年,这一比例持续创新高,目前更是到了22.9%的历史新高。

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陈天诚认为,这一比例其实可以一定程度理解为恐慌性购房的比例,计划一季度内买房是因为看好房价持续上涨,而愿意在短周期内加大购房比例,反映出大家买房都想赶早,而不是等待。

对房价没有几个真正看空的,涨的大家不觉得会跌了

自2013年Q1开始认为房价上涨的比例持续下降,从35.8%下降至最低15.6%,而从2015年Q1开始,这一比例则持续恢复,目前认为未来房价会持续上涨的比例又到了27.2%。

陈天诚提到,2014年初的时候去路演,基金经理看空房价的不在少数,多空之辩应该是空方占优,也就有了之后地产板块持续的估值下杀。但三年后的今天再去路演,对地产股的兴致依旧不高,但对房价却没有几个真正看空的,甚至有一种股市5000点的感觉,涨的大家不觉得会跌了。

陈天诚表示,收入预期的好转或许可以解释,为什么大家越涨还越觉得便宜还越要买。

认为自己收入会稳中有涨的比例自2011年开始持续下降,从88.1%下降至最低78.7%,但自2016年二季度开始,这一收入增长预期是突然飙涨,直接跃至85.9%。

但与此同时,房企们却是“对市场非常非常悲观”,甚至“准备迎接很快到来的房价下跌”。

二、万科、融创、绿城、万达集体看空?

然而房地产大佬已经开始集体看空。万科、融创、绿城,近期对房地产市场发出悲观甚至“非常非常悲观”的声音。

绿城:投资投机客占40%,今年会消失

浙江本土地产巨头绿城直言:2016年新房销售12万亿里,有5万亿是投资或投机购买。

绿城去年只拿了九个项目,在被问及今年如何完成目标时,高层回答:

去年大体新房销售金额12万亿,其中5万亿是投资或投机购买,其余7万亿为购买者自住,而今年预计在调控下会降到7到8万亿。

这意味着绿城对房地产市场的判断极度悲观,一方面认为目前市场买盘里有接近一半都是投机资金。另一方面,它认为今年市场里这部分投机客会消失。

过去中国房地产市场里从来没有一年下降幅度会达到40%。或许是对上一轮调控中绿城险些破产心有余悸。

融创孙宏斌:非常非常悲观,去年10月之后不拿地

融创中国董事长孙宏斌从去年底就开始警告本轮调控力度幅度超过以往。他再度悲观论调。

“房地产行业下行风险特别大。政策收紧厉害,现金流收紧。房价不一定会暴涨,房价不暴涨买的地就有问题。本轮调控会超过任何想象。”

”货币政策收紧,利率增加,这些措施会影响到企业现金流,贷款减少,房价肯定会受影响。这个行业风险很大,风险大不是因为市场,因为现在买的地要亏钱。

”如果真的政策放松后,我也不大相信会放涨,因为房价已处在高位上了。我们对市场是非常非常悲观的,我们从去年十月份开始基本上就不拿地了。“

万科:做好准备,迎接房价下跌!

3月26日夜,万科公布了2016年报。在年报中,万科表示对国家的楼市调控政策“感到欣慰”,已经对12个城市的13个项目计提了“跌价准备”。

也就是说,万科已经做好了准备,迎接即将到来的下跌!

对于楼市形势的判断,万科是这样说的:

短期来看,市场环境依然复杂。热点城市和三四线城市持续分化,土地市场的调整滞后于住宅市场,以及行业自 2016 年底以来的去杠杆趋势,都加大了企业经营的不确定性。长远来看,房屋回归居住属性是大势所趋。

万达董事长王健林:希望2018年万达不再有地产销售收入

“到2016年底,万达将不再是房地产企业,而成为综合性企业。预计到2017年,万达超过三分之二的收入和净利润将来自服务业,比原计划提前一年实现转型目标。”王健林强调。

此前王健林希望万达把计划2017年后开业的重资产项目全部转让,“2018年万达将不再有地产销售收入”。

三、姜超:金融去杠杆一定要来,房地产泡沫不太可能持续,今年房价会有拐点!

央行旗下媒体金融时报坦承:当前的中国经济中的高杠杆问题,在很大程度上,与房地产市场有关。当前部分城市楼市的“高烧”状态,正在朝着泡沫化方向演变。而房地产市场体量庞大,一旦泡沫破裂,房价大幅下跌,将带来广泛的经济社会影响。

楼市过热,本质上还是货币驱动,要想治标又治本,就要收紧货币供应。

上周周小川在海南的演讲,说了一句非常重要的话,如同全国的一声炸雷!

中国央行行长周小川在博鳌亚洲论坛表示,货币政策经过多年QE,全球已到达周期尾部,意味着货币政策将不再宽松。

房地产和金融市场是密切关联的,金融去杠杆影响最大的就是地产市场,一是影响房贷数量,另外一个是影响房贷利率。

最近央行官员表示,今年房贷占信贷比重要从45%降到30%。为什么今年前两个月地产销量依然超预期,是因为前两个月居民中长贷款1万亿,同比增加50%,但依然没有超过前两个月信贷总额的30%。但如果今年全年房贷占比只有30%,比去年缩水三分之一,而前两个月房贷超发,那么未来的房贷一定会大幅萎缩。按照这样目标调控,房地产销量一定会下降,前两个月的回升只是昙花一现。

在金融市场,目前真正的无风险利率是同业存单利率。去年3个月的同业存单利率只有3%,而现在超过4.5%,也就是说现在很多银行自己发债借钱的成本就超过了4.5%。而银行的新增负债很大一部分来自同业存单,按照4.5%这样的成本,目前发放的房贷利率只有4.5%就亏损了,未来折扣房贷利率应该会全部消失,金融市场利率上升一定会传导到房贷利率。所以不仅从房贷的数量还是利率都会产生很大的影响,所以我们做了大胆的判断,认为今年房价应该是很难持续上涨!

如果我国是封闭经济体,我也认同房价会涨到天上去,但我们是开放经济。开放经济有贸易部门和不可贸易部门的区别,而房地产是典型的不可贸易部门,但是中国和其他经济体竞争,却要通过贸易部门竞争。

到底什么是汇率的决定性因素?其实汇率的核心是一个国家企业的竞争力。为什么大家认为美元会升值?因为美国政府目前做的事情都是在给企业减负,金融危机以后给银行降杠杆,消灭了地产泡沫,银行地产把利润反哺到了企业,同时提出减税也对企业有利。

但我们的现状是虽然经济回升了,但各种涨价在影响我们的企业成本,所以房价上涨最大的损失就是中国企业的竞争力,我们2月份居然还出现了贸易逆差。因此,如果汇率的核心是反映竞争力,而房价上涨是在降低我们的竞争力,那汇率稳定跟房价上涨就不可兼得,过去一年房价上涨的代价是汇率贬值,但今年由于美国的这样一个新总统,我们的汇率贬值受阻,同时由于金融去杠杆导致利率上升,都意味着房价将有很大的压力,房地产泡沫应该不太可能持续,今年房价应该会有一个拐点。

结语:近日,瑞士信贷董事总经理、亚洲区首席经济学家陶冬也提到,“去年很有趣的事情,就是中产阶级拼命在买房子,但高端、高净值财富的人中间有不少开始慢慢的撤了。”你跟还是不跟呢。

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