土地权到期后必须花几十万续费吗?房屋产权你必须知道这些!

2016年04月20日 来源:互联网

这几天房屋产权问题再次成为关注焦点 ,因为温州出现了“住宅土地使用权到期续期”的情况——部分温州市民因土地使用年限到期或即将到期,面临重金买地才能重新办理土地证的遭遇,高额土地出让金相当于房价的三成。

这几天房屋产权问题再次成为关注焦点 ,因为温州出现了“住宅土地使用权到期续期”的情况——部分温州市民因土地使用年限到期或即将到期,面临重金买地才能重新办理土地证的遭遇,高额土地出让金相当于房价的三成。

据报道,经当地国土资源局初步排查,温州市鹿城区内即有600余套,而从去年开始,20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。

“100万买个房,没住多久,就要交几十万续费!”“花了大把积蓄,贷款刚还掉,土地使用期又到了!”……不出意外,全国网友也炸开了锅。

几个关键问题的官方回复

对此,温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清也作出了回应,房价君摘几个比较关键的问题。

Q:土地出让年限到期后应当如何续期?有什么法律依据?

A:《物权法》第一百四十九条规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。但《物权法》只规定了“自动续期”,该如何续期,需不需要交纳土地出让金以及交纳标准都没有明确。目前国家也尚未出台关于出让土地续期的实施细则,更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。立法的滞后,使得基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循,不能办理相关续期手续,给群众带来不便。

在国家没有具体实施细则的情况下,目前我们基层国土部门只能参照国有土地出让的做法,先由第三方评估机构评估土地价格,根据单位地价或折算出楼面地价,算出总的土地出让金,重新签订国有土地使用权出让合同。

Q:续期要缴纳的土地出让金占到房产交易价的1/3甚至一半,为什么这么贵?

A:国有建设用地使用权有偿有限期使用,是我国国有建设用地管理的基本制度。一般讲,不同用途、区位、土地利用条件,以及不同使用年限的土地,其土地使用权价值是不同的。土地使用权评估也不是我们做的,是由第三方评估机构做出来的。

媒体报道中的王女士,之前也找我咨询过,我对她的遭遇深表同情。当时我给她打了个可能不太贴切的比方,土地使用权70年的房子,好比4S店里的新车,而只剩两三年使用权的房子,好比开了10多年的二手车,这两者的价值哪个高哪个低,大家一看就知道。所以王女士当初买房的时候,就好比她用高价买了辆快报废的二手车。

在国有建设用地使用权出让中,出让年限不同,土地使用人需要缴纳的出让金也是不同的。所以在相关政策明确前,建议市民在住房的买卖过程中提前关注土地使用权年期的问题,不要让自己买亏了。

Q:一次性缴纳高额土地出让金负担很重,国土部门有没考虑减免等优惠政策?

A:温州在实行国有土地有偿使用初期,在办理划拨转出让手续时,一定范围内存在土地使用人为了少缴出让金而选择以较短受让年限取得出让土地使用权的现象。现在让受让人承担,确实有点不公平。我们也在研究这个问题,并采取了三个做法:

一是积极向上面反映,这个制度需要顶层设计,我们突破不了。到目前为止还没有收到很明确的答复;

二是我们也在研究作为温州地方的普惠性政策及解决意见方案,目前已着手起草政策建议的初稿,近期会组织相关人员进行讨论后提交给上级,妥善化解这类问题,但这个普惠性政策,也要在法律框架范围内制定;

三是对于现在想要续期的市民,我们随时欢迎,并给予优先办理。

房屋产权你必须知道的事

关于土地产权和房屋产权的问题,之前房价君也做过整理,这里有必要重申一下重要信息。

首先必须明确一点,土地产权≠房屋产权,土地所有权归国家和集体所有,根据开发类型分为40年、50年、70年等不同期限;房屋所有权则属于个人产权,是私有财产权的一种,受宪法保护,其年限是永久的。

也就是说,房屋的所有权是永久的,只要你买了这个房,房就是你的,没有时间年限。但房屋所在的土地是国家的,有使用期限,住宅一般是70年。上述温州的案例比较特殊,土地年限只有20年,现在到期了,就面临延长期限。

前面温州国土部门处长也说过,土地使用权期满后可自动续期,但怎么续签?续签金额怎么算?业主不愿意缴纳又该怎么办?……这一系列问题暂时还没有明确的政策能够回答。

有些人悲观地认为,土地使用权到期后可能会出现“房随地走、国家补偿”的情况。但根据《物权法》精神,保障房屋产权所有者对物业的合法权利是立法的基本出发点,直接收回土地的可能性微乎其微。目前土地到期后依一定比例缴费,仍然是最被认同的方式。

事实上,此次温州事件并非首例,此前已有商住楼到期后补地价续期的案例。深圳的国际商业大厦项目,由于历史遗留问题,同一栋楼内有20年、30年、40年、50年四种年限不一的房产证,最早的20年产权部分早已到期。

对此,政府出台的《深圳到期房产续期若干规定》指出,到期房地产业主需继续使用该土地的,在不改变用途的情况下,按有偿使用土地的原则延长土地使用年期,在剩余年期范围内约定年期的,补缴地价数额为公告基准地价的35%,并按约定年期一次性支付。

需要强调的是,政府从来没说过“土地年限到期后免费续期”。《物权法》只说到期后“自动续期”,没说这个自动是免费给的。而《土地法》则说土地使用权必须由土地使用者支付使用权出让金。

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